التمييز بين الدعوى العينية والدعوى الشخصية العقارية

تعريف الدعوى الشخصية العقارية والدعوى العينية

• الدعوى الشخصية العقارية: تشير هذه الدعوى إلى حق شخصي يطالب به المدعي ضد المدعى عليه، بغض النظر عن مصدر هذا الحق سواء كان ناتجًا عن عقد، إرادة منفردة، أو نص قانوني. وتأتي هذه الحقوق دون تحديد صارم في القوانين.
• الدعوى العينية: هي الدعوى التي تهدف إلى حماية حق عيني من تعدٍ أو نزاع. تمنح هذه الدعوى صاحب الحق إمكانية التتبع في أي يد يتواجد فيها الشيء المتنازع عليه. الحقوق العينية تشمل الحقوق الأصلية كحق الملكية، حق السكنى، الارتفاق، الانتفاع، بالإضافة إلى الحقوق المجردة والسطحية، الوقف، الحكر، الإيجارات، وخلو الانتفاع. كما تشمل الحقوق العينية التبعية التي يتم تسجيلها كتوثيقات مثل الرهن الحيازي والتأميني، أو بموجب نصوص قانونية مثل الامتياز.

الطلبات المتعلقة بكل نوع من الدعوى

تشمل الانقسامات بين الدعوى العينية والدعوى الشخصية العقارية معيارًا يقوم على طبيعة الطلبات المقدمة من المدعي في الدعوى:

• الدعوى العينية: تتضمن طلباتها تقرير حق عيني على العقار، مثل حق الملكية، حق التصرف، حق الارتفاق، وحق الاستخدام. مثال على ذلك هو ما قضت به محكمة التمييز، حيث تم اعتبار تصنيف الدعوى كعينية أو شخصية بناءً على الطلبات المطروحة من المدعي. في حالة تم تقديم طلب لمنع المدعى عليه من ممانعة المدعي في استخدام ملكه والانتفاع به، فإن ذلك يعد دعوى عينية عقارية.
• الدعوى الشخصية العقارية: تركز طلباتها على حماية حق شخصي أو على الحق المتعلق بالعلاقة القانونية بين الدائن والمدين. تشمل ذلك مطالبات كإلزام المدين بالوفاء، أو تأدية عمل معين، أو المطالبة بإخلاء أو استرداد المأجور. وتعمل الدعوى على إنهاء علاقة عقدية بين أطرافها. مثال على ذلك هو حكم لمحكمة التمييز بشأن المطالبة برفع الغبن، فسخ عقد بيع قطعة الأرض، ومطالبة بتعويضات عن الأضرار الناتجة عن الاحتيال، التي تندرج ضمن حقوق شخصية وليست عينية.

المحكمة المختصة

• الدعوى الشخصية العقارية: تختص المحكمة التي تقع ضمن دائرة موطن العقار أو موطن المدعى عليه. في حالة وجود عدة مدعى عليهم، فإن الاختصاص يعود لأحدهم.
• الدعوى العينية العقارية: تحدد المحكمة المختصة على أساس الموقع الفعلي للعقار. وفي حالة وجود العقار ضمن دوائر عدة، تكون المحكمة المختصة هي تلك التي يقع في نطاقها أحد الأجزاء.

في الختام، يجب التنويه إلى أن أصل الاختصاص المكاني لا يعد من النظام العام بالنسبة لموطن المدعى عليه. ومع ذلك، فإن الاختصاص المكاني للمحكمة بشأن العقار المتنازع عليه يعتبر من النظام العام، مما يجيز لأطراف الدعوى إثارة هذه المسألة في أي مرحلة من مراحل القضية، حتى وإن كان ذلك لأول مرة أمام محكمة التمييز. كما يحق للمحكمة التدخل في هذه النقطة من تلقاء نفسها.